土地の境界は本当に大丈夫？購入前に「境界確定測量」を確認しましょう！

みなさん、こんにちは！
玄housing広報担当の玄馬（げんば）です。

いつも「玄馬くん家づくり豆知識」をご覧いただきありがとうございます。

「家を建てるために土地を購入しょう！」と考えたとき、多くの方が「立地や価格」に注目します。
しかし、実は「その土地の境界が明確になっているか？」も非常に重要なポイントです。

• 境界が不明確なまま購入すると、将来トラブルに発展するリスクがある！
• 登記事項証明書に記載された土地面積が100％正しいとは限らない！

土地は目に見えない境界線で区切られています。
もし「ここまでが自分の土地」と思っていた範囲が、「実は他人の土地だったら？あるいは、購入した土地が登記より狭かったら？」
そんなトラブルを防ぐために、「境界確定測量」が重要になります。

本記事では、「なぜ境界確定測量が必要なのか？」をわかりやすく解説し、土地購入時の注意点をお伝えします。

◆　土地の「境界」とは？「筆界」と「所有権界」の違い

土地の境界には、大きく分けて「筆界（ひっかい）」と「所有権界（しょゆうけんかい）」の2つがあります。

✅筆界とは？

• 法律上、「この土地はここまでですよ」と決められた境界線
• 法務局に登記されている情報に基づく
• 隣地の所有者が変わっても、筆界は変わらない

※「公法上の境界」とも言われ、公法上定められた境界であり、当事者間の合意によって移動することはできない。

✅所有権界とは？

• 実際に「ここからが自分の土地」と認識されている境界線
• 過去の慣習や口約束で決まっていることもある
• 土地の売買や相続によって変わることがある

※「私法上の境界」とも言われ、所有権の範囲として当事者間で合意された範囲であり、当事者の合意ないし契約によって変動させることができる。

例えば、長年「ここが境界だ」と思っていた場所が、実は登記上の筆界と異なっていたというケースもあります。
この違いを理解しておくことが、トラブルを防ぐ第一歩です。

◆　境界が曖昧なまま土地を購入すると起こるリスク

土地の境界が不明確なまま購入すると、次のようなリスクが発生します。

①土地の面積が違うと損をする可能性がある

登記事項証明書に記載された面積が実際と異なることがあります。

• 登記より狭い場合
  →買主が損（実際の面積が少ないのに、広い面積分のお金を払っている）
• 登記より広い場合
  →売主が損（本来の面積より少ない価格で売ってしまう）

②近隣トラブルのリスク

• 隣の家との境界が曖昧だと、「この部分はうちの土地では？」と揉めることがある
• 境界をめぐるトラブルが長期化すると、裁判沙汰になることも

③将来、売却する際に問題が発生する

• 測量がされていない土地は、買い手がつきにくい
• 後から境界の問題が発覚すると、売却価格が下がる可能性もある

◆　「境界確定測量」とは？どんな作業をするのか？

境界確定測量は、土地の正確な面積や境界線を明確にするための測量作業です。

境界確定測量の流れ

この測量を行うことで、売主も買主も「この土地は正確に〇〇㎡です！」と安心して取引ができます。

◆　「登記事項証明書」の面積が正確とは限らない理由

登記事項証明書に記載されている面積は、必ずしも正確ではありません。
その理由のひとつに、過去の測量技術の違いがあります。

• 昔の測量技術は誤差が大きかった
• 古い土地ほど測量ミスがある可能性が高い
• 過去の情報が更新されていないケースもある

特に、熊本のように古くからの土地が多い地域では、正確な測量がされていないことも珍しくありません。

◆　境界確定測量をしないと起こるトラブル事例

事例①：購入した土地が登記よりも狭かった

土地購入後に測量したら、登記より5㎡も狭く、想定よりも小さい家しか建てられなかった。

事例②：隣地の所有者と境界線でもめた

家を建てる直前に隣人から「ここはうちの土地では？」とクレームが入り、工事が一時中断。

事例③：売却時に「境界不明」で売れない

将来、売却しようとしたとき、「境界が確定していない土地は買えない」と言われ、なかなか売れなかった・・・。

◆　まとめ：境界確定測量を行い、安心できる土地購入を！

• 土地の境界が曖昧なまま購入すると、将来トラブルになる可能性がある
• 「登記事項証明書」に記載された面積が正確とは限らないため、境界確定測量が重要
• 境界確定測量が行われている土地を選ぶことで、安全に取引ができる

境界確定測量は、トラブルを防ぎ、安心して家を建てるために欠かせない作業です。

熊本で新築注文住宅を検討している方は、土地購入時に、土地の境界確認を意識しましょう！

🏠玄housingでは、土地探しから家づくりまでトータルサポート！

「境界が確定した安心できる土地を探したい！」という方は、ぜひ当社へご相談ください。

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