既存擁壁のある土地を購入する際の注意点とチェックポイント
玄housing
みなさん、こんにちは！
玄housing広報担当の玄馬（げんば）です。
いつも「玄馬くん家づくり豆知識」をご覧いただきありがとうございます。
土地を購入する際、地形や周辺環境とともに重要な要素のひとつが「擁壁（ようへき）」です。
特に既存の擁壁がある土地では、その安全性や状態を確認することが不可欠です。
擁壁が不安定であれば、将来的に土地の崩壊や建物への影響を引き起こす可能性があります。
本記事では、既存擁壁のある土地を購入する際に注意すべきポイントと、具体的なチェック方法について解説します。
安全で安心な土地購入をされる方の一助となれば幸いです。
◆ 「既存擁壁」は注意が必要
「擁壁（ようへき）」とは、高低差のある土地で側面の土が崩れるのを防ぐために設置される壁上の構造物です。
高台や丘にある住宅地は、隣家との間に土の安息角（あんそくかく）を超える大きな高低差が生まれる場合があり、強固な鉄筋コンクリートやコンクリートブロックなどで支えることで、土砂・建物の荷重や雨水の水圧などによる崩壊リスクを軽減します。
希望されるエリアによっては、高低差のある土地を購入せざるを得ない場合が発生することがあるでしょう。
高低差のある土地には、擁壁が設置される可能性が高いため、特に古い既存擁壁には「不適合擁壁」に関する注意が欠かせません。
「不適合擁壁」とは、建築基準法の施行前に建築され、何らかの事情で確認申請が出されていないものや、検査済証などの証明する書類がない擁壁のことを言います。
つまり、現在の建築基準法に適合していない擁壁です。
一般的には古い石積みの擁壁やブロック造の擁壁などが該当しますが、見た目はまだ新しいコンクリートの頑丈そうな擁壁なのに検査済証などが存在しないので「不適合擁壁」になってしまうこともあります。
擁壁のある土地を購入する前に、擁壁の適合・不適合の確認をすることは重要です。
もし、擁壁が不適合だった場合、建て替えや修復工事が必要となる可能性があり、建替え工事は面積にもよりますが、数百万円以上の費用が掛かる可能性があります。
また、擁壁のある土地の所有者には、擁壁の維持管理をする義務があり、それを怠ると隣家に賠償する可能性もあります。
以上のことから、擁壁のある土地を購入する場合は、
- 擁壁の適合・不適合を事前に確認しておくこと
- 隣家の境界を確認しておくこと
以上の2点は、必ず確認をされてください。
擁壁の適合・不適合を確認する主な方法
- 検査済証の交付を確認する。不動産に問い合わせるか、役所などで調べてもらうこともできます。不動産屋が口頭で伝えるのみで書類を確認してくれない場合は注意が必要です。
- 擁壁の高さにも注意する。高さ2メートル以下の擁壁は確認申請や検査を受ける義務がないため、構造計算なども行わず強度が弱いものになっている場合があります。
- 敷地の軟弱性や土砂災害警戒区域の該当性、過去の自然災害の有無なども調査を求めることもできます。
擁壁の敷地境界線についても、測量図を持参して現地へ行き、不動産屋など業者の立ち合いのもと、境界を確認されてください。
擁壁をめぐるトラブルの未然防止にもなります。
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