【前編】超重要です！住宅資金はまず「〇〇」を考えることから始める
玄housing
みなさん、こんにちは！
玄housing広報担当の玄馬（げんば）です。
いつも「玄馬くん家づくり豆知識」をご覧いただきありがとうございます。
マイホーム購入は、ほとんどの人にとって「一生に一度の大きな買い物」でしょう。
「マイホームが欲しい」。
そう望む人にとって、最も大きな壁となるのが「お金」。
家は人生で最大の買い物、とよく言われるように、住宅建設には多額の資金が必要になります。
- 家を建てるにはどのくらいのお金が必要なのか？
- そしてそのお金はどのように用意すればいいのか？
夢のマイホームを建てるうえで、住宅ローンや資金計画などなど、避けては通れないお金にまつわることがたくさんあります。
今回より数回に分けて、マイホームを建てるために欠かせないお金にまつわるさまざまな側面について、考えてみます。
まずは「超重要です！住宅資金はまず「〇〇」を考えることから始める」について、2回に分けて解説いたします。
第1章 「マイホームを買いたい」その夢の前に立ちはだかる最大の壁
「よい家」を「よい住宅会社」に建ててもらうために、欠かせない条件があります。
それが 建築資金＝お金です。
- 自分には、いくらの家が買えるのか？
- 住宅ローンはいくらまで借りることができ、毎月いくらだったら返済が可能なのか？
- 頭金は、どのくらい用意すればいいのか？
誰でも不安に駆られて当然です。
下の図に示した国土交通省の調査(平成30年)でも、資金の問題がマイホーム入手の最大のハードルになっている実態がわかります。
マイホーム入手のための最大の課題は「お金」
持ち家への住み替え意向をもつ世帯が、何を課題と関しているのか尋ねたところ、１位は断トツで「予算の不足」に起因する回答でした。
【出典】「平成30年 住生活総合調査結果」（国土交通省住宅局）より抜粋
このハードルを上手に乗り越え、希望通りの我が家を手に入れられればいいのですが、つまずいてしまう人も多いのが現実。
少し極端な事例になってしまいますが、次の章ではマイホーム入手に失敗するパターンをご紹介いたします。
第2章 資金計画が失敗するパターンとは?
マイホームを建てようと考えているＡさんは、「土地がないと始まらない」と考え、 まず土地を押さえようと、いい土地を求めて不動産仲介会社を回っていました。
やがてそのうちの1社から、こんな連絡が来ます。
いい土地が見つかりました。30坪で1,200万円です。
これはすぐ売れてしまいますから、早く買い付けを入れたほうがいいですよ」
「買い付け」というのは、購入意向の書面を出すこと。
売主さんとの交渉の後、首尾よく契約の運びになりますと土地代金の決済日を決めることになります。
Ａさんは、ここで問題に直面します。
この時点での自己資金は500万円。
自己資金だけでは土地代金を決済することができません。
足りない分は住宅ローンを借りることになるわけですが、この段階では、まだ住宅ローンを借りることができません。
住宅ローンは基本的に、土地と建物を合わせて審査することになっているからです。
ここからＡさんは忙しくなります。
購入予定の土地に合った建物を建ててくれる住宅会社を探し始めることになります。
第3章 ローンで希望通りの金額を借りられないと・・・・・・
住宅会社がようやく決まり、高性能の住宅を建てるプランが固まります。
内 訳
- 建物の建築に1,800万円
- 諸経費が500万円
- 土地代1,200万円
合計総費用は、3,500万円になります。
自己資金が500万円なので、Ａさんは3,000万円の住宅ローンを申し込みます。
ところが、審査の結果・・・
「2,500万円しかお貸しできません・・・」
と言われてしまいました。
500万円のショート(資金不足)です。
困ったAさんは、まず不動産仲介会社に掛け合いました。
「予算が足りないので、土地代、何とか安くしていただけませんか?」
「残念ながら、それは無理です。売主さんが承諾しないでしょう。
次に待っている購入希望者がいらっしゃるので、その方に順番をお譲りしてください」
すげなく断られたＡさんは、今度は住宅会社へ。
「建物1,800万円で見積もりをいただきましたが、500万円安くできませんか?」
建物の場合は大きさや仕様を変更すればいいのですから、価格の引き下げはもちろん可能です。
だだし「性能とのトレードオフを前提として」という話です。
第4章 資金計画のつまづきで、すべてが台無しに
「断熱材を変えますか? サッシも安いのにしましょうかね」とグレードダウンを重ねて予算を削り、何とか念願のマイホームは建ちました。
Ａさんは、ようやく胸をなでおろしたのです。
ところが・・・
コストダウンのために断熱性と気密性を犠牲にしたおかげで、光熱費がかさみます。
室内はいつも湿っぽく、壁の中は結露でいっぱい。
30年後には寿命が尽き、結果的に建て替えです。
これでは、なんのために苦労してマイホームを手に入れたのかわかりません。
Ａさんの失敗の原因は、資金計画でのつまずきでした。
しかし、どこがいけなかったのでしょうか?
それは、「住宅建築の順番を間違えてしまった、最初に土地を買おうとしたこと」にほかなりません。
家を建てる資金計画では、三つの意思決定が必要になります。
- どの土地を選ぶか？
- どんな建物を建てるか？
- いくらの資金をかけるか？
です。
このときに大事なのは、意思決定の順番です。
※出典 『トクする家づくり損する家づくり』柿内和徳 川瀬太志［著］ダイヤモンド社
【前編】はここまでです。
次回【後編】は、「住宅資金を計画するとき最初に考えること。土地と建物の予算の優先順位」について解説いたします。
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